Lorsqu’on veut établir un nouveau bail de location en zone tendue, comme c’est le cas dela commune de Caluire-et-Cuire, projet qui implique la mise en œuvre préalable d’un dossier de diagnostic technique(DDT) comportanttous les diagnostics immobiliers de location, il se peut aussi qu’on souhaite réajuster le loyer pour cause de sous-évaluation lors des baux précédents. Normalement, en zone tendue, le loyer ne peut être augmenté qu’en fonction de l’indice de référence des loyers, et ce, à condition que son montant n’ait pas déjà été révisé dans les douze mois précédant le futur nouveau bail. Alors, comment procéder pour mettre à jour un loyer sous-évalué et donc franchir le seul de l’IRL? Pour rappel, depuis le 1er janvier 2021, les loyers des logements situés en zone tendue ne peuvent être réévalués lors d’une relocation que s’ils ont obtenu une note autre que F ou G à un DPE de moins de quatre ans.
Réévaluer un loyer en zone tendue: des conditions très strictes pour toute augmentation 
En zone tendue, si le marché de l’immobilier local fait ressortir que le loyer que vous aviez fixé lors du dernier contrat était trop bas, il est possible de le corriger. Toutefois, cette opération est fortement réglementée et vous devez veiller à respecter soigneusement toutes les dispositions de la réglementation en vigueur. Ainsi, vous devez justifier du caractère trop bas de votre loyer en communiquant au minimum trois références très détaillées de baux de logements situés dans le voisinage de votre logement (même groupe d’immeubles ou autre groupe d’immeubles présentant des similitudes avec le vôtre). En plus, vous ne devez pas augmenter votre loyer de plus de la moitié de la différence entre le montant moyen des loyers pratiqués dans la même zone géographique du bien et le montant du loyer pratiqué lors du bail précédent.
Des références de baux très détaillées comme justificatifs de la hausse souhaitée.
Pour justifier de l’augmentation souhaitée pour le loyer d’un logement reloué en zone tendue, tout propriétaire bailleur doit fournir au moins trois références de baux très complètes (le double dans les communes de plus de 1 million d’habitants). Celles-ci serviront à définir le loyer moyen pratiqué dans le voisinage du logement à remettre en location. Chacune doit spécifier la situation géographique précise du bien, son année de construction, le type d’habitat (monopropriété ou collectif) ainsi que toutes ses caractéristiques comme son étage, la présence ou non d’un ascenseur, l’état de ses équipements, son nombre de pièces (annexes comprises) et sa surface habitable. Chaque bail référencé doit aussi spécifier l’ancienneté d’occupation par le locataire (plus ou moins de trois ans), le montant du loyer hors charges ainsi que l’année de collecte de toutes ces informations.
