Le projet de loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, mis au point par la Commission mixte paritaire (CMP), met en avant un diagnostic pour prévenir l’habitat dégradé au sein d’immeubles collectifs, en monopropriété ou copropriété, ainsi qu’un outil essentiel pour repérer les copropriétés fragiles. Il s’agit du diagnostic structurel et du RNIC (registre national d’immatriculation des copropriétés). Revenons sur ces deux éléments clés en termes de repérage et de prévention de la fragilité du parc bâti français, figurant au sein de ce projet de loi dont l’adoption définitive interviendra à l’issue de son passage au Sénat le 27 mars 2024.
Le diagnostic structurel, une expertise préventive promue par la future loi sur l’habitat dégradé
Le futur projet de loi sur la rénovation de l’habitat dégradé introduit une nouvelle obligation : celle de réaliser un diagnostic structurel au sein de tous types d’immeubles d’habitation collectifs, même en monopropriété, dès lors qu’ils ont plus de 15 ans. Le diagnostic structurel ne serait toutefois exigé que dans les secteurs d’habitat dégradé définis par les maires des communes et il devra leur être transmis. Son objectif réside principalement dans l’identification des désordres pouvant porter atteinte à la solidité de l’immeuble et dans l’évaluation des risques compromettant la sécurité des occupants et des tiers. Par son champ d’application élargi et son caractère préventif et moins contraignant, le diagnostic structurel, renouvelable tous les dix ans, ne concurrence ni le DTG (diagnostic technique global) ni le PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux), des expertises de copropriété curatives, qui débouchent sur un plan pluriannuel de travaux détaillés, chiffrés et destinés à la conservation d’un immeuble. Toutefois, il pourra être remplacé par le PPPT, si celui-ci est requis.
D’après les qualifications requises pour effectuer le diagnostic structurel qui seront fixées en conseil d’État, soit un niveau Bac + 3 dans le domaine des techniques du bâtiment, la souscription à une assurance responsabilité civile et professionnelle tout comme une exigence d’indépendance et d’impartialité, les diagnostiqueurs immobiliers pourront très probablement le réaliser.
Le RNIC, un registre que le futur projet de loi sur l’habitat dégradé a décidé d’enrichir
Le RNIC, soit le registre national d’immatriculation des copropriétés, se présente comme la carte d’identité d’un immeuble aussi bien du point de vue administratif que technique et financier, avec tous les documents essentiels qui pourraient témoigner de son état éventuellement dégradé. Celui-ci est repérable d’ailleurs par l’indice de risque potentiel qu’attribue l’Agence nationale de l’habitat (Anah) aux copropriétés répertoriées dans ce registre créé par la loi Alur. Le RNIC doit donc comporter le carnet d’entretien de la copropriété, le DTG ou le PPPT.
Le projet de loi sur la rénovation de l’habitat dégradé vise l’ajout du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans ce même registre afin de mieux repérer les copropriétés en état de précarité énergétique. Ce texte souhaite aussi simplifier le RNIC, en y ajoutant la nécessité d’informer lorsque le bailleur ne se soumet pas à ses obligations contractuelles ou administratives et est considéré, de ce fait, comme un marchand de sommeil. Toutefois, toutes ces mesures pourraient s’avérer difficiles à mettre en œuvre de manière efficace. En effet, à l’heure actuelle, toutes les copropriétés ne sont pas encore répertoriées dans ce registre.
