Louer son bien immobilier en tant qu’habitation principale impose aussi de respecter les règles de décence locative. Celles-ci s’appliquent au moment de la signature du bail mais qu’en est-il par la suite ? Doivent-elles être respectées pendant toute la durée du contrat de location ? Un arrêt rendu récemment par la Cour de cassation a rappelé une responsabilité importante des bailleurs : celle de s’assurer de louer un logement décent pendant toute la durée du bail. Le point sur cette exigence essentielle qui incombe à tout bailleur de logement et à laquelle contribuent activement les diagnostics immobiliers par leur inspection pointue des logements mis en location.
Mise en location : le point sur les critères de décence à respecter pour louer un logement
Les critères de décence locative, destinés à protéger les locataires en leur garantissant des conditions de vie saines et sûres, sont énoncés dans le décret du 30 janvier 2002. Ainsi, pour être loué, un logement doit avoir une surface ou un volume habitable minimum (9 m2 ou 20 m3) avec une hauteur sous-plafond d’au moins 2,20 m et comporter des équipements essentiels pour assurer le confort des occupants (chauffage, eau potable, coin-cuisine, installations sanitaires, etc.). Le logement doit aussi disposer d’une bonne isolation, de dispositifs de retenue des personnes aux normes en vigueur, d’installations électriques et de gaz sécurisées et en bon état de fonctionnement, d’une aération adéquate, etc. De plus, le logement doit satisfaire à des critères de performance énergétique précis. Depuis le 1er janvier 2023, un logement mis en location ne doit pas consommer plus de 450 kWh d’énergie finale par an. Cette exigence évoluera avec des interdictions de classement G, F et E au DPE respectivement en 2025, 2028 et 2034. Par ailleurs, les logements ne doivent pas être infestés par des animaux nuisibles ou des parasites comme les punaises de lit, d’où l’intérêt de faire réaliser des diagnostics tels que le diagnostic punaises de lit pour s’assurer du respect de cette exigence.
Rappelons aussi que les diagnostics immobiliers contenus dans le dossier de diagnostic technique de la location (amiante, plomb, électricité, gaz, loi Boutin, DPE) jouent un rôle clé pour détecter toute imperfection pouvant contrevenir aux règles de décence d’un logement loué.
Décence locative : une obligation à la signature du bail et pendant toute la durée de la location
Lorsqu’un propriétaire s’engage dans la location d’un logement, l’obligation de décence locative ne se limite pas à la signature du bail, mais perdure pendant toute la durée du contrat de location. La Cour de cassation a confirmé par un arrêt récent cette obligation en condamnant un bailleur dont le logement avait temporairement perdu sa décence (problème d’humidité et présence d’infiltrations). Ainsi, même après réparation, la négligence temporaire du bailleur a été jugée suffisante pour justifier d’une indemnisation des locataires pour les préjudices subis. Cette décision souligne l’importance pour les bailleurs d’être vigilants tout au long du bail concernant les règles de décence locative, afin de protéger les droits des locataires et s’éviter toute sanction judiciaire.
