La vie d’un copropriétaire bailleur n’est pas un fleuve tranquille et encore moins à l’approche de l’exigence de décence énergétique pour louer. En effet, si on est copropriétaire bailleur de passoire énergétique, seule une rénovation énergétique peut permettre d’atteindre la décence énergétique imposée. Or, dans ce type de projet, on est souvent
tributaire du bon vouloir des autres copropriétaires, notamment si la rénovation énergétique souhaitée est susceptible d’impacter leur budget et/ou leur tranquillité. Une enquête récente de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) auprès d’un échantillon de 500 de ses adhérents professionnels de l’immobilier, a permis de déterminer les comportements des copropriétaires bailleurs face à l’approche de l’interdiction de louer pour indécence énergétique, sanction prévue par la loi Climat et Résilience d’août 2021 dès 2025 pour tous les logements classés G. Alors, comment réagissent la majorité des bailleurs et pourquoi ? Quels outils, au sein de la loi Climat et Résilience, pourraient changer la donne en Auvergne-Rhône-Alpes et partout en France, selon la FNAIM ?
Rénovation des « passoires » en copropriété : des contraintes qui dissuadent les bailleurs
Alors que plus d’un million de passoires énergétiques du parc locatif privé, soit près de 65 % de la totalité de ce parc, se situent en copropriété, on peut en conclure que le résultat de l’enquête de la FNAIM est significatif concernant uniquement les copropriétaires bailleurs. Ainsi, on apprend que 26 % des bailleurs du privé comptent vendre leur bien et 6 % projettent de contourner l’interdiction de louer par la transformation de leur bien en meublé touristique. Précisons que cette dernière option va disparaitre au profit sans doute de la vente, puisque depuis le 25 octobre 2022, Olivier Klein, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, a déclaré sur BFM Business que les meublés touristiques de courte durée seront soumis aux mêmes sanctions que les locations classiques…
Dans tous les cas, un quart des bailleurs interrogés ne souhaite pas rénover et pour la plupart, leur refus de se lancer dans une rénovation énergétique est principalement dû au coût des travaux (9 sondés sur 10), aux difficultés techniques (6 sur 10) et aux contraintes imposées en matière de décision lorsque les biens sont situés dans une copropriété (4 sur 10). En effet, à titre d’exemple, lors de travaux d’isolation, il est nécessaire d’avoir l’aval des copropriétaires au travers d’une décision collective prise en assemblée générale.
Rénover le parc locatif en copropriété : si on profitait de la boîte à outils Climat et Résilience ?
Pour conclure son étude, la FNAIM ne manque pas d’idées pour aider les copropriétaires bailleurs de passoires énergétiques à trouver une porte de sortie face à l’approche de cette sanction radicale de la loi. En effet, elle propose notamment de tirer profit du plan pluriannuel de travaux (PPT) et du DPE collectif, deux obligations de copropriété instaurées par la loi Climat et Résilience pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés. Ainsi, l’obligation de décence énergétique serait suspendue pour tous les copropriétaires bailleurs dès lors qu’un PPT est adopté par la copropriété, et ce, durant toute la durée de cet outil de rénovation complet (10 ans). Quant au DPE collectif, il deviendrait opposable et primerait sur le DPE individuel pour permettre aux copropriétaires bailleurs de louer uniquement au travers de ce diagnostic énergie relatif à la totalité de l’immeuble, sauf lorsque le DPE individuel est plus favorable. Pour rappel, l’obligation d’élaborer un projet de PPT entrera en vigueur progressivement et d’abord pour les copropriétés de plus de 200 lots dès le 1er janvier 2023 et l’obligation de DPE collectif s’appliquera de la même façon, mais à compter du 1er janvier 2024.
